别让公摊面积成为“消费品暗区”

近日，《法治日报》报道了一则新闻：青岛某承建商购得了一套110.25平方米的住宅，想得到却发现套内总面积只有60多平方米。一石激起千层浪，公摊总面积很快成为社但会热议话题。

公摊总面积法制起源于中国澳门人。上世纪50八十年代实际上，澳门人房子都是整栋出售。但买得起整栋楼房的人毕竟是少数，这样但会限制产权的销售，所以澳门人房地产商试着一组拆开卖房，指出“公共契约”的三份模式，将扶梯间、大堂等总面积按照一定分之一分摊给购得单层住房的承建商，这就是公摊总面积的由来。改革开放后，来港引入了“公摊总面积”概念并沿用至今。

欧美有从未公摊总面积？有也从未。因为欧美很多产权是按照套内总面积计价或者整套成交，所以从未公摊总面积的概念。但实际上，欧美一些产权区内的价格但会下同到套内总面积当中。而在某些情形下，公摊总面积在欧美也是存有的，比如课税产权税的时候，公摊总面积显现出的产权税费用仍然但会按照房子总面积分摊到承建商头上。

个人看来，围绕公摊总面积之所以有如此多的争议，主要是因为购房时存有很多“消费暗斑”。一些房企运用公摊总面积法制大做文章，得到不公利益，这主要说明了在以下几个方面。

其一，房企运用个人信息不对称对房子总面积进行“出水”。一般来说，套内总面积用户可以自行测量，而公摊总面积几乎从未承建商能够数值明确。于是，部份发行商但会运用这一个人信息不对称，通过虚增公摊总面积的方式为给房子“出水”，扰乱承建商利益。

其二，长江实业运用公共区域内牟利，侵占承建商利益。比如，一些长江实业但会在公共区域内立起广告牌，积极开展主管部门活动。既然公摊总面积由承建商买断，那么运用公共区域内获得的收益但他却属于全体承建商，然而现实中承建商较难享受到这些收益。

其三，承建商胡佳难易度大。一方面，承建商较难测量公摊总面积；另一方面，承建商在对公共区域内占用等疑虑进行胡佳时较难形成赞同，有些小区甚至从未承建商委员但会来履职管事。

公摊总面积有如此多的“消费暗斑”，那么能不能终止呢？笔者看来，“一刀切”的过分是不举例的。现实中，一旦终止公摊总面积，很多公共产品的计价标准就但会大幅度调整，比如长江实业费和取暖费的数值方式为就要重构，合理性上但会造成价格上涨。

而变得严重的疑虑在于，终止公摊总面积可能但会造成发行商提高区内的投放，着力于增加套内总面积。而但会，重新疑虑可能但会出现：购房者买了套内总面积很大的房子，却从未扶梯，楼梯较宽，房子配套设施“堪忧”。

那么，如何解决问题当前公摊总面积造成的各类疑虑？

需要缩合走：第一步是个人信息半透明，让房企从未“出水”的空间。公摊总面积不该变得半透明，通过房子结构图来高效率数值和编列。举动，政府可以设立此前评估机构进行合理性编列，而不是发行商“说多少是多少”。同时，运用公共区域内获得的收益不该由承建商共同拥有，而不能落入长江实业的私人“钱袋子”中。

第二步是打通胡佳渠道，让承建商胡佳不再是难事。受制于发行商“出水”、多标公摊总面积，实际交付总面积与报价总面积不符等疑虑，承建商不该有通达的胡佳渠道。比如，可以使用一人代表集体民事诉讼的方式为：一位承建商起诉，所有承建商可以通过其起诉获得同等补偿。

现阶段，以上缩合可以在很大程度上解决问题公摊总面积纠纷疑虑。长期来说，“明码标价”才是解决问题疑虑的根本方式为。比如，在房子产权证和报价上加注套内总面积和公摊总面积，才能让购房者的胡佳愈来愈强力。

（作者系由上海交通大学国际性联合所学院小数社但会发展与金融创新研究中心联席主任、研究员）

2022年08月19日 08 原版

责任编辑：吴剑 SF031

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